ENTENDA TUDO SOBRE COMO FAZER UM CONTRATO DE ALUGUEL/LOCAÇÃO

A locação de um imóvel é um hábito muito comum entre as famílias brasileiras. Muitas pessoas preferem alugar um imóvel a ter que comprar um novo, especialmente pelo baixo investimento e pelas facilidades na hora de alugar.

Outra vantagem que o aluguel proporciona é a liberdade de escolha e a possibilidade de se mudar no fim do contrato ou de acordo com seu estilo de vida. 

Para garantir que a negociação de aluguel seja feita de forma segura para locadores e locatário, é importante conhecer bem todos os itens presentes em um contrato de aluguel e a documentação exigida.

Outra dica essencial é consultar um advogado em caso de dúvidas, pois este profissional tem conhecimento para evitar equívocos no contrato.

Também é necessário que o futuro inquilino visite pessoalmente o imóvel para conhecer cada detalhe do local e ver se ele está com algum tipo de pendência ou problema estrutural.

Mas afinal, o que é um contrato de aluguel?

contrato de aluguel é um documento muito usado no mercado imobiliário. Ele serve para atestar a cessão de determinado bem por um período determinado a outra pessoa.

Em troca, como forma de recompensa, o dono do bem recebe uma quantia pelo aluguel. Em outras palavras, podemos afirmar que o contrato serve para detalhar a negociação e as obrigações de cada parte. 

Além disso, o contrato de aluguel também aborda as especificações do imóvel a ser alugado e as penalidades caso ocorra a rescisão contratual ou o não cumprimento das normas determinadas no documento. 

Sendo assim, esse tipo de contrato é muito importante para evitar conflitos entre locador e locatário, sempre de acordo com a legislação.

Quais itens devem constar no contrato de aluguel?

Como falamos, o contrato de aluguel é um documento que deve trazer especificações bem claras a fim de proporcionar uma negociação segura e eficaz, evitando dores de cabeça no futuro. 

Entre os itens abordados no contrato de aluguel, estão:

  • Qualificação dos envolvidos e documentação.
  • Descrição do bem a ser alugado, seu estado de conservação e tudo o que consta dentro dele (é o caso de imóveis alugados com mobília, por exemplo).
  • Tipo de locação e vigência do contrato.
  • Valores, prazos para pagamento, reajuste e outras condições relacionadas ao valor do contrato.
  • Garantias do contrato de aluguel, ou seja, como o locador poderá reaver os valores de aluguel caso haja inadimplência por parte do locatário.

Lei do inquilinato

Quem pretende alugar um imóvel deve saber seus direitos e deveres. Isso vale para inquilino ou locador, que devem cumprir com suas responsabilidades e zelar pelas cláusulas presentes no contrato de aluguel. 

A lei do inquilinato engloba um conjunto de normas que regulam o mercado de locação de imóveis comerciais, residenciais e industriais. Ela foi atualizada em 2009 e deve servir como base para qualquer contrato de aluguel.

Garantias do contrato de aluguel

Pela lei do inquilinato, o locador não pode exigir mais de uma garantia de pagamento. Sendo assim, ele deve escolher uma das seguintes opções para ser estabelecida em contrato:

  • Seguro fiança

É uma modalidade bastante utilizada atualmente no mercado de aluguéis. 

Ela funciona da seguinte forma: o inquilino faz um seguro e o proprietário receberá, por parte da seguradora, o valor dos aluguéis que, por ventura, não sejam pagos pelo inquilino. 

Caso o inquilino não pague o aluguel, sua dívida será com a empresa de seguros e não com o proprietário.

  • Caução ou depósito

Nesse caso, o inquilino faz o pagamento adiantado de três meses de aluguel como garantia para o proprietário. Outros imóveis ou bens pertencentes à pessoa também podem ser utilizados como caução.

  • Fiador

O fiador é o representante financeiro do inquilino e será responsável por eventuais dívidas que ele deixe no imóvel a ser locado. 

Normalmente, é exigido que o fiador tenha um imóvel na mesma cidade, renda compatível a três meses de aluguel e bons antecedentes financeiros.

Contrato de aluguel e reajuste do valor 

Outro ponto que costuma gerar dúvidas nos contratos é o reajuste de aluguel. Segundo a lei, ele não pode ser feito de forma arbitrária ou por desejo do proprietário em lucrar mais. 

O reajuste deve ser anual ou em um intervalo estipulado em contrato. O valor precisa seguir os índices da inflação. 

Uma das referências mais usadas pelas imobiliárias é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

Vale lembrar que o imóvel deve ser entregue ao inquilino em perfeitas condições de uso e devolvido da mesma forma no fim do contrato. 

Para isso, geralmente são feitas vistorias para verificar possíveis avarias na propriedade e como resolvê-las.

Sobre a rescisão contratual, ela pode ser realizada tanto pelo locador quanto pelo locatário do imóvel a qualquer tempo. 

No entanto, o contrato pode estabelecer um prazo determinado para que haja ou o não o pagamento de multa. Geralmente, a cobrança pela quebra do contrato é proporcional ao tempo restante de locação.

Principais deveres do inquilino:

Entre as obrigações do inquilino, podemos destacar a realização do pagamento em dia do aluguel e a preservação da integridade física do patrimônio. 

Caso o imóvel sofra algum tipo de dano, é preciso comunicar ao proprietário sobre o ocorrido. Além disso, o inquilino não deve fazer mudanças na estrutura do imóvel sem que haja o consentimento do locador. 

Além disso, cabe ao locatário pagar em dia as despesas inerentes ao condomínio, IPTU, água, gás e telefone. 

Documentos para locação

Locatário (pessoa física):

  • Cópia autenticada em cartório do RG e CPF do locatário e cônjuge;
  • Comprovante de residência;
  • Comprovante de renda atualizado do locatário e de seu cônjuge (são aceitos holerite, contra-cheque, carteira de trabalho ou mesmo a declaração do Imposto de Renda).

Locatário (pessoa jurídica):

  • Documentos de identificação dos representantes legais da companhia;
  • Cartão CGC (Cadastro Geral de Contribuintes);
  • Inscrição Estadual ou Municipal;
  • Contrato social com quaisquer alterações;
  • Balanço patrimonial dos últimos dois exercícios;
  • Balancete mais recente;
  • Caso o contrato social não conceda poderes aos representantes legais, será necessário também uma procuração.

Locador

  • Comprovante de propriedade do imóvel;
  • Documentos de identificação: RG e CPF para pessoa física;
  • CGC, contrato social e designação de poderes aos representantes legais, para pessoas jurídicas.

Fiador

  • Os mesmos documentos exigidos do inquilino;
  • Certidão de ônus reais;
  • Cópia do último IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do imóvel.

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